Archive for Wrzesień, 2013

Perspektywy rozwoju

Powiązania jakie występują między wszystkimi segmentami rynku i przedsiębiorstwami, jakie na nim funkcjonują, sprawiają, że czasami trudno jest stwierdzić, jakie są perspektywy rozwojowe danego segmentu rynku. Każdy z nich jest w dużej mierze powiązany i zależny od sytuacji ogólnej, która jest składową wielu elementów. Jeśli ogólna, światowa koniunktura jest kiepska, to sytuacja poszczególnych firm i branż nie będzie w ogólnym ujęciu także najlepsza. Rynek nieruchomości nie jest tu wyjątkiem. Odczuwa on bardzo mocno gorsze momenty. Ale mimo tego, pewne wnioski o kondycji branży i jej przyszłości można zawsze wyciągnąć, wzorując się na doświadczeniach innych krajów i tym, jak to u nich przebiegało. Biorąc te rzeczy pod uwagę, można założyć, że ten rynek w Polsce, mimo chwilowych trudności będzie się rozwijał. Jest to związane w dużej mierze z tym, że Polska nie jest jeszcze krajem na tyle rozwiniętym, żeby uznać ten rynek za nasycony. Ludzie w każdym mieście, niezależnie, czy jest to duże miasto, takie jak Wrocław, czy Kraków, czy mniejsze jak Leszno, Świdnica czy Opole, będą potrzebować mieszkań i jeśli tylko sytuacja na to pozwoli, będą je kupować. Państwo będzie też zapewne wspierać mocno ten akurat sektor, bo ma on dla Państwa bardzo duże znaczenie. Wpływa on bowiem w istotny sposób na rozwój wielu powiązanych z nim firm.

Wpływ kryzysu na sytuację rynkową

Każda gospodarka narodowa na świecie, która jest uznawana za wolnorynkową i jest w mniejszy lub większy sposób powiązana z innymi gospodarkami nie jest nigdy wolna od zagrożenia kryzysem. Nawet jeśli ona sama jest w dobrej kondycji, to światowe zawirowania gospodarcze mogą sprawić, że i dany kraj odczuje tego skutki, bo powiązania gospodarcze jakie ma z innymi krajami i państwami sprawiają, że np. ulegnie istotnemu zmniejszeniu wymiana handlowa, a tym samym spadną przychody wszystkich uczestniczących w niej przedsiębiorstw. To przełoży się na płace, zatrudnienie i koniunkturę już wewnątrz państwa. I na sytuacje w poszczególnych branżach. Rynek nieruchomości nie jest tu żadnym wyjątkiem i on także odczuwa wszystkie skutki zmian w świecie. Kryzys sprawia, że instytucje finansowe zaciskają pasa, bardziej uważnie przyglądają się wszystkim, którzy chcą zaciągnąć kredyty, żądają dodatkowych zabezpieczeń. To sprawia, że ludziom coraz trudniej kupować nowe mieszkania a deweloperom budować nowe obiekty i to niezależnie, czy jest to duże miasto, takie jak Wrocław, czy Łódź, czy mniejsze jak Opole czy Rzeszów. W każdym rejonie spadek jest odczuwalny, choć regionalne specyfiki mogą sprawić, że jest to odczuwalne w mniejszy, lub większy sposób. Ale nie jest praktycznie możliwe, aby odbywało się to bez jakichkolwiek skutków ubocznych.

Domy na obrzeżach miast

Każdy człowiek ma w swoim życiu wiele marzeń i pragnień. Są one bardzo różne, w zależności od tego, gdzie się wychowuje, z kim i czym ma do czynienia. Zmieniają się one też wraz z tym, jak człowiek dorasta, poznaje nowe rzeczy. Są one też różne w zależności od tego, gdzie człowiek mieszka i jakie wychowanie odebrał od swoich rodziców. Ale są też rzeczy, które łączą niemal wszystkich i to na świecie, niezależnie od tego, w jakim zakątku globu się mieszka. Jednym z takich pragnień, czy może bardziej najbardziej podstawowych potrzeb, jest potrzeba posiadania własnego mieszkania i dachu nad głową. To rzecz, która jest potrzebna każdemu. Różni się tylko tym, że w zależności od rozwoju danego kraju, te potrzeby mają inny wymiar. Dla wielu mieszkańców Afryki wystarczającym „luksusem” jest mały domek, który ma ściany i dach. Europejczycy są przyzwyczajeni do zupełnie czegoś innego. Tu rynek nieruchomości wygląda zupełnie inaczej. Standardem jest własne mieszkanie, a nawet domek. Najlepiej na obrzeżach miasta, gdzie jest spokojna okolica i łatwy dostęp do centrów handlowych i szybki wyjazd w rejony, gdzie można odpoczywać. Takie osiedla są popularne na całym kontynencie, w każdym praktycznie mieście, niezależnie, czy jest to Amsterdam, Bonn, Praga, czy Opole. Taki dom, to spełnienie marzeń bardzo wielu ludzi.

Specyfika rynku nieruchomości w Opolu

Jest rzeczą normalną i oczywistą, że każdy segment rynku ma swoje cechy szczególne, które wyróżniają go od każdego innego. Nie jest też niczym dziwnym, że w ramach danego segmentu można też wyróżnić dalsze różnice, które są uwarunkowane lokalną specyfiką. Ma to miejsce w wielu dziedzinach i branżach. Na przykład rynek nieruchomości w województwie mazowieckim będzie miał zupełnie inne warunki działania niż rynek w dolnośląskim, czy opolskim. A różnice będą wynikać z wielu rzeczy. Choćby z tego, że nie da się w żaden sposób porównać takiego miasta jak Warszawa z miastem takim jak Opole. Stolica to o wiele bogatsze miejsce, gdzie pracuje więcej ludzi, którzy zarabiają większe pieniądze, a tym samym mogą pozwolić sobie na kupno innych pod względem jakościowym lokali. Do tego dochodzi specyfika regionu opolskiego. Jest to miejsce, które ma bardzo duże, silne i długotrwałe powiązania z Niemcami. Ma to podłoże historyczne i sięga dawnych wieków. To sprawia, że tutaj ludzie żyją trochę inaczej. Bardzo wielu mieszkańców pracuje za granicą, wielu tam dorabia, a praktycznie każdy ma tam jakąś rodzinę. Jednocześnie nie jest to bardzo bogaty region. To sprawia, że inaczej patrzą na kwestię kupna mieszkań. Wiele osób wyjeżdża, bo bardzo chce zarobić na swoje cztery kąty. A to co tam zyskają, inwestują w domy i mieszkania w rodzinnych miejscowościach.

Szybki rozwój rynku nieruchomości komercyjnych

Wraz z rozwojem gospodarczym kraju i rosnącymi potrzebami firm działających na krajowym rynku, rośnie też cały rynek usług skierowanych na ich obsługę. Każde przedsiębiorstwo, które osiąga pewien pułap działalności, względną stabilność i w dodatku ma perspektywy, że w przyszłości będzie mogło dalej się rozwijać, stara się o to, by mieć choćby swoją siedzibę, która będzie spełniała wszystkie jej obecne i przyszłe wymagania. To sprawia, że rynek nieruchomości komercyjnych, podobnie jak mieszkaniowy, także rozwija się dość dynamicznie, choć także jest uzależniony od ogólnej koniunktury gospodarczej. Każde duże miasto, takie jak Wrocław, Łódź, Kraków, czy Opole ma na swoim terenie firmy, które miały tam siedzibę, które się rozwinęły i tym samym zgłosiły zapotrzebowanie na nowe siedziby. To sprawia, że ceny gruntów w najbardziej atrakcyjnych miejscach wzrastają. A to z kolei powoduje, że firmy, nie chcąc zbytnio przepłacać, szukają lokalizacji pod nowe siedziby w innych miejscach niż tych najbardziej standardowych. Ważne jest tylko, aby był do niej dobry dojazd, aby powierzchnia była wystarczająca na zbudowanie budynku i garażu, by pracownicy mogli stosunkowo szybko dojechać a cena gruntu nie była zbyt wygórowana. Czasami niektóre gminy stosują specjalne taryfy dla firm, które chcą się budować na ich terenie i zwalniają te firmy z niektórych podatków i opłat.

Ograniczenie akcji kredytowej a rynek nieruchomości

Na właściwe funkcjonowanie rynku ma wpływ bardzo wiele elementów. Wszystkie one składają się na sprawne działanie całości. Jeśli jeden z nich zaczyna w jakiś sposób szwankować, ma to zazwyczaj przełożenie na działanie innych. Wiele z nich jest bowiem ze sobą bardzo ściśle powiązanych i działa na zasadzie łańcucha zależności. Jeśli np. w budownictwie jest korzystna koniunktura, to wszystkie firmy zależne i świadczące usługi na rzecz tego segmentu rynku, także będą miały dobre wyniki i dużo pracy. Na rynku nieruchomości jest podobnie. Jeśli gospodarka dobrze się rozwija i ludzie mają pracę, za którą otrzymują godziwe wynagrodzenie, to stać ich na dokonywanie zakupów. A jedną z pierwszych potrzeb, którą chcą zazwyczaj zaspokoić, to posiadanie własnego mieszkania. Ale jeśli tylko stan gospodarki się pogarsza i wszystko wskazuje na to, że na rynek może nadejść kryzys, to instytucje działające na rynku, takie jak deweloperzy czy banki wykonują działania, mające ich zabezpieczyć przed jego negatywnymi skutkami. Banki np. ograniczają zdecydowanie akcję kredytową, zawyżają istotnie wymagania wobec kredytobiorców, tym samym ograniczają istotnie dostępność mieszkań. A wtedy, niezależnie, czy jest to Wrocław, Gdańsk, Opole, czy Łódź – to liczba sprzedawanych mieszkań zmniejsza się gwałtownie, aż do chwili, gdy poprawią się warunki rynkowe.

Rozwój budownictwa deweloperskiego

Wraz z rozwojem gospodarczym kraju i postępującym powoli, ale nieustannie, wzrostem zamożności społeczeństwa, rosną też jego potrzeby i oczekiwania co do standardu życia. To co było w zupełności wystarczające jeszcze kilkanaście lat temu, jest obecnie nie do przyjęcia. Każdy człowiek stara się dążyć do zaspokojenia swoich potrzeb i wzoruje się w tych pragnieniach przeważnie patrząc na kraje bardziej zamożne, takie jak Niemcy, Francja, czy Włochy. A jedną z pierwszych, najważniejszych, ale też i najdroższych potrzeb każdego człowieka jest posiadanie własnego dachu nad głową. Każdy kiedyś chce opuścić dom rodzinny i zamieszkać na swoim. To sprawia, że rynek nieruchomości rozwija się bardzo dynamicznie, bo potrzeby w tym zakresie od zawsze były większe niż dostępność lokali. Szczególnie mocno rozwinął się rynek budownictwa deweloperskiego, bo kto tylko mógł i było go stać, chciał mieszkać w nowoczesnym budownictwie, z daleka od tzw. „wielkiej płyty”. Deweloperzy szybko zapełnili ten rynek i wybudowali mnóstwo osiedli we wszystkich większych i mniejszych miastach kraju. Niezależnie, czy była to stolica, czy Wrocław, czy Opole, standardy wykonania i lokalizacje były podobne. Różne są tylko ceny. Obecny kryzys istotnie wpłynął na rynek i sprawił, że ceny bardzo spadły, a deweloperzy zmuszeni są oferować mieszkania po obniżonych cenach.

Znaczenie emigracji na rynek

Sytuacja rynkowa w kraju jest bardzo podobna do siebie w większości regionów, bo wszędzie obowiązują te same przepisy i reguły. Zawsze występują też mniej lub bardziej istotne odstępstwa od podstawowych reguł, bo nieuniknione są pewne lokalne prawidłowości, charakterystyczne dla danego regionu, które nie występują nigdzie indziej. Biorą się one przeważnie z historycznych zaszłości, które przetrwały do dzisiaj, tylko często w zmienionej formie. Niebagatelny wpływ na to ma też sytuacja ekonomiczna danego województwa, bo tu różnice często też są znaczące. To sprawia, że np. w jednym miejscu kupuje i sprzedaje się więcej samochodów, niż w innym. To sprawia też, że np. rynek nieruchomości w mieście takim jak Warszawa czy Gdańsk, wygląda istotnie inaczej niż np. w mieście takim jak Opole. To ostatnie miasto jest zresztą też dobrym przykładem, jak lokalna specyfika wpływa na funkcjonowanie regionu, w tym i na rynek nieruchomości. Samo miasto, jak i województwo opolskie, położone na Dolnym Śląsku, ma historyczne, sięgające setek lat wstecz, powiązania z sąsiednimi regionami, a szczególnie z Niemcami. Język niemiecki jest bardzo popularny w tym województwie. Bardzo wiele osób z tego regionu ma krewnych, bliższych i dalszych na terenie tego państwa. Równie wiele wyjeżdża tam do stałej i tymczasowej pracy. To wszystko powoduje, że także i rynek nieruchomości układa się tam inaczej. Wielu ludzi pracując tam, stara się zaoszczędzić pieniądze, właśnie po to, aby kupić w Polsce swój własny dom, czy choćby mieszkanie.

Wpływ lokalizacji na ceny

Każdy rynek ma wiele charakterystycznych i tylko sobie właściwych cech. Zupełnie inne reguły panują na rynku usług budowlanych, inne na rynku kupna i sprzedaży aut, a jeszcze inne na rynku nieruchomości. Oczywiście, jest wiele cech wspólnych, które wynikają z tego, że gospodarka wolnorynkowa charakteryzuje się pewnymi stałymi elementami, wspólnymi dla wszystkich działających na nim podmiotów. Specyfika rynku nieruchomości jest taka, że cena domów, mieszkań, biur i nieruchomości komercyjnych uzależniona jest od wielu elementów, z których jednym z najważniejszych jest lokalizacja obiektu. Jest to element niesłychanie ważny dla zdecydowanej większości nabywców. Często jest to ważniejsze od jakości i innych parametrów. Od lokalizacji w ogromnej mierze jest też uzależniona cena. Im położenie bardziej atrakcyjne dla docelowej grupy klientów, tym cena wyższa. A na jakość lokalizacji wpływ mają takie elementy jak oddalenie od infrastruktury drogowej, łatwość dojazdu do centrum miasta, łatwość wyjechania z miasta, bliskość centrów handlowych, szpitala, szkół itp. Te parametry są bardzo ważne, niezależnie od tego, czy mamy na myśli nieruchomość w Opole, czy we Wrocławiu, czy jakimkolwiek innym miejscu. Ludzie w całym kraju mają bowiem bardzo podobne potrzeby, niezależnie od tego, gdzie mieszkają.

Podaż i popyt na nieruchomości w Opolu

Rynek nieruchomości odgrywa w naszej gospodarce coraz większą rolę. Wzrasta on z każdym rokiem, tak jak wzrasta popyt i podaż. Buduje się coraz więcej domów, coraz więcej osiedli i coraz więcej obiektów komercyjnych, które zaspokajają potrzeby rynku. A im jest więcej budynków, tym więcej jest sprzedawanych, oddawanych w dzierżawę, bo firmy, jak i ludzie mają różne potrzeby, które zmieniają się w czasie. Wolny rynek doskonale reguluje działania w tym zakresie, szybko reagując na zmiany, jakie pojawiają się w otoczeniu. Był moment, gdy nieruchomości wszelkiego typu osiągnęły ogromne, niczym nie uzasadnione ceny, napędzając dodatkowy popyt, w wyniku czego ludzie kupowali budynki, które były dopiero w planie. Ale nadeszła chwila, gdy to wszystko zaczęło się wyrównywać i ceny zeszły do bardziej racjonalnego poziomu. Te zachowania były naturalne dla niemal każdego miasta, zarówno tych większych, jak Warszawa, Wrocław, Łódź czy Opole, jak i mniejszych. Obecnie sytuacja na rynku jest o wiele spokojniejsza i zrównoważona. Trudniej wprawdzie o uzyskanie kredytu, bo banki wprowadziły istotne ograniczenia, ale też i ceny są o wiele przystępniejsze, a rynek stał się bardziej przyjazny dla kupujących, którzy mają o wiele większy wybór, a deweloperzy są zmuszeni walczyć o klientów, oferując wyższą jakość i niższe ceny.