Archive for Lipiec, 2013

Niskie marże deweloperskie

Badania przeprowadzone na grupie 10 deweloperów znajdujących się na Giełdzie Papierów Wartościowych jednoznacznie wskazują, iż w pierwszym kwartale roku 2013 średnia marża brutto na sprzedaży wynosiła średnio nieco ponad 15 procent. Warto tutaj zaznaczyć, iż przed rokiem wysokość tej marży rysowała się na poziomie 20,5 procent. Marża ta pokazuje rentowność sprzedanych produktów po odliczeniu twardych kosztów, do których zalicza się przede wszystkim zakup działki, materiałów, projektu oraz generalnego wykonawstwa. Co więcej, spadek tych marż jest przede wszystkim efektem spadkowej tendencji cen nowych mieszkań czy nieruchomości. Dodatkowo część spółek doliczała podczas tego okresu w wynik mieszkania, które były sprzedawane przy projektach realizowanych na ziemiach których zakup odbył się podczas hossy – a ich ceny były bardzo wysokie. Takie połączenie wraz ze spadającymi cenami samych mieszkań spowodowało znaczący spadek marż. Przykładową spółką podkreślającą tą tendencję jest Polnord, którego marża w ubiegłym kwartale wynosiła 13,1 procent, a teraz spadła do poziomu 9,2 procent. Do spadków w marży spółki przede wszystkim przyczyniły się inwestycje w Łodzi i Sopocie, które spowodowały ujemną marżę brutto. Jednak według analityków spadek marż ma zostać wyhamowany w drugiej połowie tego roku, z powodu malejącej liczby nowych inwestycji i kurczącej się oferty deweloperów.

Spadają marże kredytów hipotecznych

Jak pokazują ostatnie badania rynku kredytów hipotecznych, z powodu bardzo słabego popytu na ten produkt bankowy, instytucje finansowe kuszą swoich klientów obniżkami oprocentowania i innych marż. Jednak obniżki mają być chwilowe, a na rok następny zapowiadane są podwyżki cen. Wyraża się to w fakcie, iż po raz trzeci z rzędu jeśli chodzi o okres miesięczny marża nowych kredytów mieszkaniowych spada. Na przykład dla kredytu mieszkaniowego o wysokości 300 tysięcy złotych, który jest zaciągany na 90 procent nieruchomości i posiada 30 letni okres spłaty, średnia marża spadła z wartości 1,83 procent do 1,74 procenta. Według licznych ekspertów sytuacja ta wynika po prostu z samego faktu, iż jest znikome zainteresowanie tego typu kredytami. Według danych przedstawionych przez Open Finance, w pierwszym kwartale roku 2013 zostało ich udzielonych tylko 40 tysięcy, co stanowi najgorszy wynik od załamania rynku w 2009 roku. Warto tutaj dodać, iż wpływ na wysokość tego typy marży ma również zachowanie rynkowych stóp procentowych. Zdaniem wielu analityków klienci w najbliższych miesiącach powinni spodziewać się podniesienia oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Ma to pomóc w stabilizacji marż. Pierwsze podwyższy tego typu powinny pojawić się już na początku przyszłego roku, a obecnie powinny one pozostać na stałym poziomie.

Wejście zagranicznych deweloperów na polski rynek

W ostatnim czasie osoby z branży nieruchomości zauważyły wzmożony atak na nasz rodzimy rynek deweloperów obcego pochodzenia. Na podbój naszego rynku mieszkaniowego rusza między innymi Nexity, będący w czołówce największych francuskich deweloperów. Francuska firma zaplanowała swój pierwszy podbój na rynku mieszkaniowym w Warszawie w 2012 roku, gdzie całość inwestycji wygenerowała przychody na poziomie ponad 2,8 miliarda euro. Aczkolwiek nie tylko francuskie firmy szykują się na wzmożone ataki na nasz rynek. Do takowych zalicza się również Skanska Residential Development Poland, która jest spółką należącą do szwedzkiej firmy budowlanej. Udział w polskim rynku wcześniej także zanotował Matexi, który jest liderem rynku mieszkaniowego w Belgii. Polskich klientów będzie próbował również zdobyć Futureal, węgierski deweloper. Zainteresowaniem polskim rynkiem mieszkaniowym są nie tylko nasi zachodni oraz południowi sąsiedzi, coraz częściej słychać również zainteresowanie ze strony rosyjskiej. Czynnikiem, który przyciąga zagranicznych inwestorów jest między innymi demografia – a dokładnie większy udział ludzi w wieku od 25 do 40 lat jeśli chodzi o potencjalnych nabywców nieruchomości. W tym sektorze Polska znajduje się na jednej z lepszych pozycji, jeśli chodzi o rynki z dużymi perspektywami rozwoju biznesu z powodu właśnie dużej liczby tego typu odbiorców.

Rynek wtórny na krawędzi

Kupno i sprzedaż nieruchomości z drugiej ręki na początku roku 2013 nie zaliczała się do najbardziej udanych. Liczba i wartość nieruchomości z rynku wtórnego gwałtownie spadają, a jest to w szczególności widoczne po wynikach większych sieciowych pośredników, którzy są notowani na giełdzie. Przykładem może być Home Broker, który wchodzi w skład grupy Open Finance. Spółka w pierwszym kwartale obsłużyła 1429 transakcji o łącznej wartości wynoszącej 309 milionów złotych. Przed rokiem liczba tych transakcji wynosiła 1538, gdzie ich wartość oscylowała na poziomie 438 milionów złotych. Spadek spółka zaliczyła mimo tego, iż w tym roku wiele środków zostało przeznaczonych na inwestycje na rynku pierwotnym. Warto również dodać, iż całkowite przychody spółki spadły o 34 procent, gdzie wynik netto również zaliczył mocny spadek aż o 73 procent. Innym przykładem jest AD Drągowski, którego przychody z transakcji na rynku wtórnym oraz pierwotnym w pierwszym kwartale spadły o ponad 34 procent, na czym również ucierpiała sama liczba zawieranych transakcji. Należy tutaj również zaznaczyć, iż koniec roku 2012 oraz początek roku 2013 to ciągła nadpodaż nieruchomości na rynku wtórnym ze spadającą w szybkim tempie sprzedażą i małym zainteresowaniem tego typu lokalami. Co więcej trudną sytuację na tym rynku potwierdzają również mniejsi deweloperzy.

Kredyty hipoteczne – ranking 2013

Co miesiąc pewne niezależnie od siebie firmy z branży nieruchomości i bankowej przeprowadzają wspólnie raporty dotyczące oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Raport na maj przeprowadzony przez Expandera, Szybko.pl oraz Metrohouse jednoznacznie wskazuje, że oprocentowanie kredytów mieszkaniowych już spada 8 miesiąc. Warto tutaj dodać, iż przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 4,59 procent, gdzie we wrześniu ubiegłego roku kwota ta wynosiła 6,49 procent. Badaniu zostało przeprowadzonych 19 banków, a pod uwagę brany był kredyt hipoteczny w wysokości 230 tysięcy złotych spłacany w równych ratach przez okres 30 lat. Warto również dodać, iż 12 z 19 banków zaproponowało oprocentowanie odrobinę niższe od średniej krajowej. Klientem modelowym branym pod uwagę w badaniu była trzyosobowa rodzina , która zamieszkuje miasto o liczbie mieszkańców większej niż 100 tysięcy. Łączny zarobek tych klientów to 5473 złote. Co więcej, wkład własny tej rodziny to 20 procent kosztów inwestycji. O konkretnym miejscu określonego banku zdecydowała wysokość miesięcznej raty. Z raportu wynika że najtańsze finansowanie zakupu mieszkania, które liczy 60 metrów kwadratowych, są oferowane przez Credit Agricole, PKO Bank Polski oraz Deutsche Bank PBC. Rata miesięczna zwycięscy to 1011 złotych, lecz w zamian klienci muszą założyć konta osobiste z regularnymi wpływami oraz ubezpieczyć kredyt na 0,2999 procent kwoty pozostałej do spłaty.

Co z tymi książeczkami mieszkaniowymi?

Ministerstwo Finansów niedawno zapowiedziało, że oszczędzając na tak zwanej książeczce mieszkaniowej już wkrótce będzie możliwe uniknięcie opodatkowania tak zwanym podatkiem Belki – czyli podatkiem od zysków kapitałowych. Jak zapowiada ministerstwo, korzyści z tego tytułu odniosą zarówno obywatele, jak i instytucje bankowe. Obywatele skorzystają w ten sposób, że oszczędzając na tego typu książeczce będą mogli uniknąć zapłacenia fiskusowi części odsetek. Dla banków korzyści jest znacznie więcej: poznają w ten sposób lepiej swoich klientów oraz uzyskają możliwość stabilnego finansowania swojej działalności kredytowej. Ma się to wyrażać w tym, że klienci odkładając na tego typu książeczce zbierają de facto na wkład własny, który jest wymagany do otrzymania kredytu hipotecznego na mieszkanie. Jednak oszczędzanie bez odprowadzania odsetek będzie możliwe po spełnieniu kilku wymagań. Pierwszym z nich jest posiadanie takiej książeczki przez co najmniej 5 lat. Na jaką kwotę można liczyć po tym okresie? Przykładowo biorąc pod uwagę inwestycję zainteresowanego w kwocie 5000 złotych, gdzie co miesiąc będzie dodatkowo wpłacana kwota w wysokości 500 złotych miesięcznie przy oprocentowaniu 4 procent w skali roku – to po 5 lata uzyskana kwota na rachunku wyniosłaby 38 397,16 złotych. Rachunek niepodlegający opodatkowaniu kwota wyniosłaby 39 254,47 złotych, czyli o około 860 złotych więcej.

Wysokie dywidendy deweloperów

Za rok 2012 aż pięciu deweloperów mieszkaniowych ma możliwość wypłacenia wysokich dywidend swoim akcjonariuszom. Kwota do podziału to aż 125 milionów złotych. Stanowi to o 60,5 procent wypłaty z zysków niż przed rokiem, co wcale nie wróży dobrze na przyszłość. Warto tutaj zaznaczyć, iż największy wpływ na tak duży wzrost miał przede wszystkim Dom Development, który jest w czołówce największych deweloperów w kraju. Jak ustaliło walne zgromadzenie spółki, na dywidendy zostanie przeznaczone aż 91,05 miliona złotych, co stanowi prawie całkowity zysk wypracowany w ubiegłym roku. Z tego względu na akcję przypada 3,68 złotych. Warto również dodać, iż w ubiegłym roku na ten cel Dom Development przeznaczyło kwotę 37 milionów złotych. Co więcej, wypłaty dywidend zostały przegłosowane również przez akcjonariuszy Robygu, gdzie na ten cel zostało przeznaczonych 20,68 milionów złotych. Jak wskazują analitycy, na taki podział zysków są zdecydowane głównie stabilne finansowo spółki, gdzie głównym problemem jest sprzedaż nowych mieszkań. To świadczy również o tym, iż spółki nie odczuwają potrzeby gromadzenia bazy kapitałowej – a co za tym idzie nie jest przewidywana zwiększona budowa nowych mieszkań. Z tego względu spółki decydują się na wypłatę kapitału, którego i tak nie byłoby można efektywnie wykorzystać.

Pomoc sąsiada w podnoszeniu ceny nieruchomości

Niedawno obchodzony w Polsce był Dzień Sąsiada. Choć czasem sąsiedzi okazują się być bardzo uciążliwi, nierzadko bywają równie pomocni i pomagają nam podnieść wartość mieszkania. W jaki sposób się to dzieje? Otóż badania przeprowadzone przez brytyjskich agentów ubezpieczeniowych pracujących dla firmy Churchill pokazują, że ci najbardziej idealni sąsiedzi mogą podnieść wartość nieruchomości nad o 19 400 funtów brytyjskich, gdzie stanowi to aż 12 procent wartości danego lokalu. Dla porównania w Polsce kwota ta wyniosłaby aż 95 tysięcy złotych. Uciążliwi sąsiedzi natomiast mogą sprawić, iż taka wartość zostanie obniżona aż o 40 400 funtów brytyjskich, co w przeliczeniu na złotówki daje ogromną kwotę 198 tysięcy złotych. W Polsce jednak obecność sąsiadów jest bagatelizowana. Najczęściej pytania o sąsiadów padają przy sprzedaży nieruchomości używanych. Jak pokazują badania, najchętniej wybierane jest towarzystwo osób starszych jako sąsiadów. Wynika to z faktu, iż takie osoby z reguły dbają o porządek w okolicy, przypilnują domu czy odbiorą paczkę na nieobecność swojego sąsiada. Jednak posiadanie sąsiada to nie same zalety. Posiadanie zwierząt domowych wydających głośne dźwięki, niezapowiedziane imprezy do rana czy po prostu ludzka złośliwość mogą zdecydowanie uprzykrzać życie nawet najbardziej cierpliwych ludzi.

Najdroższe mieszkania w Wielkiej Brytanii od 6 lat

Raport sporządzony przez deweloperów posiadających swoje siedziby na terenie Wielkiej Brytanii jednoznacznie ukazuje, iż na miesiąc maj przypadł szczyt najdroższych nieruchomości od 6 lat. Jest to spowodowane między innymi tym, iż coraz większy brak wolnych lokali przyczynia się do podbijania cen tych, które pozostały jeszcze do wykupienia. Co więcej, średnia wartość mieszkania w Walii oraz w Anglii zanotowała wzrost o 0,4 procenta, co jest największym przykładem skoku miesięcznego od maja 2007 roku. W stolicy Wielkiej Brytanii – Londynie – ceny lokali wzrosły aż o 0,9 procent. Powodem tego typu zachowań się cen jest znaczny wzrost popytu na mieszkania w stolicy tego kraju przy obniżonej podaży mieszkań, która spadła o 0,6 procent. Łatwiejszy jest również dostęp do kredytów dla potencjalnych nabywców – a to za sprawą programu liberalizacji kredytów Banku Anglii oraz brytyjskiego ministerstwa skarbu. Również przewidziana pomoc dla nabywców mieszkań w marcowym budżecie sprawia, iż popyt na mieszkania staje się coraz większy. Doprowadzić to może do takiej sytuacji, iż brak odpowiedniej reakcji ze strony podażowej spowoduje jeszcze większe ceny mieszkań, a nie ich dostępność. Warto tutaj dodać, iż w sześciu badanych regionach Wielkiej Brytanii na dziesięć badanych w maju zanotowano znaczny wzrost cen.

Jaka jest rynkowa wartość nieruchomości

Wielu z nas zdaje sobie sprawę, iż sektor nieruchomości to branża ciągle przynosząca ogromne korzyści i zyski. Nawet wysokie ceny lokali nie odstraszają wielu nabywców, którzy decydują się na zaciąganie ogromnych kredytów spłacanych nawet przez kilkadziesiąt lat. Niestety, przeglądając oferty czy ogłoszenia agencji nieruchomości potencjalnemu nabywcy nasuwa się kilka istotnych pytań na temat tak wysokiej ceny danej nieruchomości, jeśli jej stan techniczny wcale nie jest doskonały a jej położenie oraz metraż pozostawiają wiele do życzenia. Jak powszechnie wiadomo, posiadacze danych nieruchomości czy mieszkań doskonale zdają sobie sprawę z sytuacji na rynku nieruchomości, znają widełki określające dany metraż czy ilość pokojów. Z tego względu podwyższają swoje ceny bo wiedzą, że młodzi ludzie zmuszeni do wyprowadzenia się na swoje i tak zdecydują się za zakup i zadłużenie na wiele lat. Z tego względu osobom decydującym się na tego typu inwestycję poleca się uprzednie zaznajomienie z rynkiem przed zakupem jakiekolwiek mieszkania i zorientowanie się, czy wartość rynkowa określonego lokalu jest zgodna z ceną nałożoną przez jego właściciela. Sprawę dodatkowo komplikuje fakt, iż deweloperzy stosują kilka sztuczek by zawyżyć cenę mieszkania, a nieświadomy nabywca łatwo wpada w tak zastawioną pułapkę. Jedyny sensowym wyjściem jest profesjonalna wycena nieruchomości.